DBFMO

Deze pagina tracht inzicht te geven in de processen en de procesgang bij projecten waar de opdrachtnemer een grotere rol krijgt dan alleen maar bouwen en waarbij meer zaken dan de bouwkosten aan de orde komen. Deze contractvorm noemen we vaak Design & Build (DB) maar kent in zijn meest uitgebreide vorm 5 letters: DBFMO. Geprobeerd is om de essentie van een aspect in een fase te verwoorden. Verbeteringen vernemen wij graag van U.

	Opdrachtgever	Opdrachtnemer	Ontwerp	Realisatie	Onderhoud	Beheer	Financiering
Initiatief	1.1 Plannen kunnen getoetst worden 1.1 Plannen kunnen getoetst worden aan ervaringscijfers, kengetallen en richtlijnen van budgetverstrekkers danwel opbrengstpotenties (verhuur). Indien een stedenbouwkundige visie of bestemmingsplan beschikbaar is dan kan er een beknopte begroting worden gemaakt op bijvoorbeeld niveau 2 van de NEN 2634 (elementencluster-begroting) die rekening houdt met vormfactoren.	2.1 Plannen kunnen getoetst worden 2.1 Plannen kunnen getoetst worden aan ervaringscijfers, kengetallen en richtlijnen van budgetverstrekkers danwel opbrengstpotenties (verhuur). Deze kennis is bij veel aannemers/ontwikkelaars wel ter beschikking. Voor het koppelen van kosten aan kwaliteit is vaak de hulp van een externe deskundige noodzakelijk.	3.1 Van een ontwerp of een PvE is 3.1 Van een ontwerp of een PvE is vaak geen sprake. Een stedenbouwkundig ontwerp zou een vertrekpunt kunnen vormen. Programma/omvang wordt vaak in andere eenheden dan BVO geduid (woningen, VVO, GBO).		5.1 Van operationele zaken zijn 5.1 Van operationele zaken zijn wel ervaringskengetallen bekend. Dit zijn echter gemiddelden die lang niet altijd de specifieke zaken van een project benoemen. Er zijn nog meerdere stappen noodzakelijk om kwaliteit of prestatie (bv koelvermogen) van een object te koppelen aan de kosten van beheer en onderhoud.	6.1 Van operationele zaken zijn 6.1 Van operationele zaken zijn wel ervaringskengetallen bekend. Dit zijn echter gemiddelden die lang niet altijd de specifieke zaken van een project benoemen. Er zijn nog meerdere stappen noodzakelijk om kwaliteit of prestatie (bv. koelvermogen van een object) te koppelen aan de kosten van beheer en onderhoud.	7.1 Financiering kan op 7.1 Financiering kan op verschillende manieren plaatsvinden. A. Het geld komt van overheidswege ter beschikking; deze uitkomst zal gelijk zijn aan wat bij 1 wordt berekend. B. Het geld komt uit huuropbrengsten. Kengetallen voor VVO en BAR tonen de haalbaarheid in enkele minuten. C. Het geld wordt geleend. Een financier zal om veel meer gegevens vragen maar een (fictieve) berekening van de kapitaallasten geeft inzicht in de haalbaarheid bij de opdrachtgever.
PvE	1.2 Een zogenaamd kostenplan geeft 1.2 Een zogenaamd kostenplan geeft inzicht in hoe kosten en kwaliteiten, zoals die in het PvE zijn verwoord, zich tot elkaar verhouden. De kostenanalyse die hiervan is af te leiden kan vergeleken worden met soortgelijke projecten, en geeft dus inzicht in de haalbaarheid, of met analyses van volgende planfasen. Een goed kostenplan is ingedeeld volgens niveau 4 van NEN 2634 (elementenbegroting met technische oplossingen).	2.2 Veel bouwers/ontwikkelaars 2.2 Veel bouwers/ontwikkelaars zijn niet in staat om een kostenplan te maken (zie opdrachtgever). Bij grote opdrachten, waarbij meerdere partijen samenwerken om de aanbieding te kunnen maken, zal hiervoor een specialist worden aangetrokken.	3.2 Een goed PvE bevat een 3.2 Een goed PvE bevat een functionele en technische paragraaf naast de opsomming van de gewenste m2. De stap van m2 FNO naar BVO kan zijn vastgelegd met een factor maar kan ook worden bepaald door kostendeskundige op basis van een haalbaarheidsonderzoek. Als een opdrachtgever een visie heeft over hoe specifiek eisen met elkaar moeten interacteren dan moet dat worden vastgelegd en niet aan de ontwerpers worden overgelaten.		5.2 Op basis van een kostenplan, 5.2 Op basis van een kostenplan, mits voldoende gespecificeerd (technische oplossingen), kunnen al heel redelijk onderhoudskengetallen worden bepaald. Dit zou er voor pleiten dat in een PvE ook een deel van de onderhoudsfilosofie wordt opgenomen - en dat is meer dan 'onderhoudsarm' vermelden. Het bepalen van energie verbruik is met moderne hulpmiddelen zeer wel mogelijk, maar een belangrijke factor voor energieverbruik is de buitentemperatuur.	6.2 Het inschatten van het 6.2 Het inschatten van het energieverbruik is dus afhankelijk van het weer, maar bijvoorbeeld ook van de prijsstijgingen van energie. Beiden vormen een risico dat niet beheersbaar is voor een opdrachtnemer. Daarom kan het verstandig zijn om energiekosten niet mee te nemen in een aanbesteding - maar energiebesparing wel. Beheerzaken kunnen deels worden bepaald mits daar programmatische informatie van voorhanden is.	7.2 Op basis van een PvE kan zeer 7.2 Op basis van een PvE kan zeer goed prijs en prestatie worden vergeleken. Wat dit voor de financiering betekent is dan snel te bepalen. Behoort Financiering tot de aanbieding dan kan de aanbieder een (eerste) financieringsvoorstel doen.
VO	1.3 De kosten en kwaliteiten zoals 1.3 De kosten en kwaliteiten zoals die in het kostenplan zijn bepaald dienen in deze fase te worden onderschreven. Afwijkingen, om wat voor een reden dan ook, dienen nu naar boven te komen. Maak een begroting bij het Voorlopig Ontwerp (niveau 4, NEN 2634 elementenbegroting met technische oplossingen). Maak een kostenanalyse om te kunnen vergelijken met andere planfasen. Bezuinigingsvoorstellen mogen niet meer dan 5% belopen.	2.3 Heeft in deze fase een 2.3 Heeft in deze fase een opdrachtnemer het initiatief dan zal hij een begroting moeten opstellen als bij 1.3 beschreven. Ligt het initiatief bij de opdrachtgever dan moet wel heel duidelijk zijn wat de rol van de aannemer kan zijn; ontwerpervaring heeft deze niet en de gemiddelde aannemer is niet in staat om 'grofstoffelijk' te rekenen. Alleen bij heel bijzondere projecten is uitvoeringskennis van belang (bij de meeste projecten is de ervaring van de ontwerpers en adviseurs ruim voldoende).	3.3 Het Voorlopig Ontwerp dient 3.3 Het Voorlopig Ontwerp dient alle plattegronden te definiëren alsmede een gedegen indruk van alle gevels. De constructeur dient duidelijkheid te verschaffen over het beste constructieve principe en de installatieadviseur dient de hoofdopzet van de installaties te definiëren (naast de principiële keuze). Beperkte aanpassingen van de hoofdvorm zijn nog mogelijk zonder dat dit heel veel werk is.		5.3 Het Voorlopig Ontwerp zal 5.3 Het Voorlopig Ontwerp zal aanleiding zijn om de onderhoudsprognose bij te stellen. Hoeveelheden en kwaliteiten zijn nu beter in beeld. Er zal blijken dat het Voorlopig Ontwerp wel goed is uitgewerkt om een bouwkostenbegroting te maken maar niet om een onderhoudsbegroting te maken. Dit is de fase om te optimaliseren op levensduurkosten ook al zijn de installaties niet ver genoeg uitgewerkt.	6.3 Met het verschijnen van de 6.3 Met het verschijnen van de eerste plattegronden en gevels kunnen een aantal zaken nader worden bekeken en wellicht voor de levensduur worden geoptimaliseerd. Zo kan bewaking plaatsvinden middels technische voorzieningen maar ook door bewakingspersoneel. Met gespecialiseerde adviseurs kan het ontwerp op specifieke beheeraspecten worden doorgelicht. De eerste indicatie van de te behalen EPC is bekend en de energiekosten kunnen hiervan worden afgeleid.	7.3 Bij de meeste 7.3 Bij de meeste projecten/contracten is een herziening van de financiering bij gelijkblijvende uitgangspunten niet mogelijk. Er kunnen echter omstandigheden zijn dat een herziening wel noodzakelijk is; over/voor de planwijziging wordt dan extra budget/financiering aangevraagd of wordt de opdracht uitgebreid. Komt het budget uit de huuropbrengsten dan dient een soortgelijke berekening als onder 61B gemaakt te worden.
DO	1.4 De begroting bij het 1.4 De begroting bij het definitief ontwerp moet absolute duidelijkheid verschaffen over het kostenniveau. Met de moderne rekenprogrammatuur moet nu al zelfs een conceptbesteksbegroting naar werksoorten gemaakt kunnen worden. Indien de kostendeskundige nu nog aannames moet doen moet er getwijfeld worden over de compleetheid van de informatie. Let er vooral op dat de installatiekosten een verdiepingsslag maken.	2.4 Ligt het initiatief bij de 2.4 Ligt het initiatief bij de opdrachtgever dan moet wel heel duidelijk zijn wat de rol van de aannemer kan zijn; ontwerpervaring heeft deze niet en hij is niet in staat om 'grofstoffelijk' te rekenen. Alleen bij heel bijzondere projecten is uitvoeringskennis van belang (bij de meeste projecten is de ervaring van ontwerpers en adviseurs ruim voldoende). Heeft in deze fase een opdrachtnemer het initiatief dan zal hij een begroting moeten opstellen als bij 1.3 beschreven.	3.4 Aan het einde van deze fase 3.4 Aan het einde van deze fase dient het ontwerp definitief te zijn. Dat betekent dan ook dat alles technische informatie en uitgangspunten moet zijn vastgelegd. Afstemming tussen installaties, constructies en bouwkundig moet afgerond zijn. De kostenbepalende details dienen te zijn vastgelegd. In theorie kan een bouwer op basis van een Definitief Ontwerp zijn werk doen.		5.4 Het Definitief Ontwerp dient 5.4 Het Definitief Ontwerp dient het inzicht te verschaffen in hoe bepaalde gekozen detailleringen leiden tot (schoonmaak-) onderhoud. Om dit op het niveau van de installaties ook te kunnen doen dient de hoofdlay-out van de installaties bekend te zijn dan wel bekend te zijn hoeveel pompen etc. en met welke capaciteit er komen. Dit zal zeker niet altijd het geval zijn omdat de detailengineering door de installateur moet gebeuren. Daarmee zijn de onderhoudskosten dan nog steeds onzeker.	6.4 Het Definitief Ontwerp geeft 6.4 Het Definitief Ontwerp geeft vanuit het beheer-aspect of energiezuinigheid geen nieuwe inzichten.	7.4 Bij de meeste 7.4 Bij de meeste projecten/contracten is een herziening van de financiering bij gelijkblijvende uitgangspunten niet mogelijk. Er kunnen echter omstandigheden zijn dat een herziening wel noodzakelijk is; over/voor de planwijziging wordt dan extra budget/financiering aangevraagd of wordt de opdracht uitgebreid. Komt het budget uit de huuropbrengsten dan dient een soortgelijke berekening als onder 61B gemaakt te worden.
TO	1.5 Maak een begroting bij het 1.5 Maak een begroting bij het Technisch Ontwerp op niveau 4 van NEN 2634 (elementenbegroting of werksoortenbegroting met technische oplossingen). Maak een kostenanalyse (op elementenbasis) om te kunnen vergelijken met de vorige planfase. Vraag nadrukkelijke aandacht voor de installatiekosten omdat deze vaak worden bepaald op basis van minder ver uitgewerkte informatie. Doe een prognose van het aanbestedingsresultaat om mogelijk afwijkingen te voorkomen.	2.5 Indien er sprake is van een 2.5 Indien er sprake is van een bouwteampartner dan is diens rol vaak niet meer dan het bewaken van de bouwkosten. De opdrachtgever zal een goede 'afscheidsregeling' moeten opstellen omdat van marktwerking geen sprake meer is. Een kostendeskundige kan een goede rol vervullen maar is machteloos als de aannemer 'op rozen' zit. Diens rol moet zodanig zijn dat ook hij in staat is om offertes aan te vragen omdat bureau-eigen kostendata afgedaan kunnen worden als 'niet marktconform'.	3.5 De Technisch Ontwerp-fase is 3.5 De Technisch Ontwerp-fase is alleen van belang om van het ontwerp op te schrijven van welke materialen het gemaakt dient te worden, hoe ze moeten worden uitgevoerd en aan welke specifieke eisen ze dienen te voldoen. Programmatische informatie (bijvoorbeeld gewenste ruimtetemperatuur) komt vaak nog wel voor bij de installatiedelen van het ontwerp omdat de detailengineering door de uitvoerende partijen wordt gedaan.	4.5 Het is zeer goed mogelijk om 4.5 Het is zeer goed mogelijk om op basis van een Definitief Ontwerp de uitvoering te starten. Enerzijds door delen van het ontwerp 'voor te trekken' maar heeft de aannemer ook de ontwerpverplichting dan is het zeker niet altijd nodig om het gehele ontwerp tot op Technisch Ontwerpniveau uit te werken. Er van uitgaande dat bestekstukken vooral contractstukken zijn kan een partij die zowel uitvoering als ontwerp draagt in een keer de slag naar werk/uitvoeringstekeningen maken.	5.5 In principe biedt het 5.5 In principe biedt het technisch ontwerp niet meer houvast voor het begroten van de onderhoudskosten behalve wellicht voor de installaties - maar dat komt door het primaire verschil waarop het installatieontwerp wordt gedefinieerd.	6.5 Het Technisch Ontwerp geeft 6.5 Het Technisch Ontwerp geeft vanuit het beheer-aspect of energiezuinigheid geen nieuwe inzichten.	7.5 Bij de meeste 7.5 Bij de meeste projecten/contracten is een herziening van de financiering bij gelijkblijvende uitgangspunten niet mogelijk. Er kunnen echter omstandigheden zijn dat een herziening wel noodzakelijk is; over/voor de planwijziging wordt dan extra budget/financiering aangevraagd of wordt de opdracht uitgebreid. Komt het budget uit de huuropbrengsten dan dient een soortgelijke berekening als onder 61B gemaakt te worden.
Bouw	1.6 Een goed bestek is de primaire 1.6 Een goed bestek is de primaire voorwaarde om meerwerken te voorkomen. Op investeringskostenniveau kunnen reserves worden meegenomen zoals 'reservering bestekswijziging' en 'onvoorzien'; zorg voor een duidelijk procedure MM-werk want reeds uitgevoerd werk dient altijd te worden vergoed.	2.6 De inschrijfbegroting is de 2.6 De inschrijfbegroting is de basis voor het MM-werk. Is het bestek niet goed (genoeg) dan zullen de meerwerken snel volgen. Uit jurisprudentie is op te maken dat het openen van de begroting leidt tot mede-verantwoordelijkheid. In veel bestekken wordt een open begroting gevraagd maar niet zelden bestaat de begroting grotendeels uit posten. Daarmee kan die bestekspassage verdwijnen of de open-begroting hoeft niet meer te worden ingeleverd (want zinloos).	3.6 Tijdens de bouwfase worden 3.6 Tijdens de bouwfase worden werktekeningen gemaakt. Deze dienen te worden gevoed met (de laatste) informatie van de verschillende disciplines. Heeft de hoofdaannemer een coördinatierol voor de installaties maak hem dan ook verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste informatie (laat dat niet aan het ontwerpteam over). Als in deze fase nog wordt doorontworpen dan kunnen de MM-werken behoorlijk oplopen.	4.6 Prijsvorming gebeurt in zeer 4.6 Prijsvorming gebeurt in zeer veel gevallen nog op basis van bestek en tekeningen. Werktekeningen geven geen nieuw inzicht. Gebeurt dit wel dan dient de opdrachtgever dit te weten, enerzijds omdat er MM-werk uit naar voren komt, anderzijds omdat een ontwerpaanpassing door alle ontwerpers op consequenties moet worden beoordeeld. Gebeurt dit niet tijdig dan kan dit de uitvoering vertragen en de aannemer is daar dan niet voor verantwoordelijk.	5.6 Voor de bouwkundige zaken 5.6 Voor de bouwkundige zaken treden geen nieuwe inzichten meer op. Voor de installaties waarschijnlijk wel omdat in deze fase de detailengineering door de installateur gestalte krijgt.	6.6 Tijdens de uitvoering kunnen 6.6 Tijdens de uitvoering kunnen wellicht nog een aantal zaken worden ge-suboptimaliseerd.	7.6 Als het aanbestedingsresultaat 7.6 Als het aanbestedingsresultaat daar aanleiding toe geeft zou de financiering nog moeten worden bijgesteld ('terug naar de raad') maar dit is niet in alle gevallen mogelijk. Hebben kosten direct te maken met huuropbrengsten dan leidt een hogere investering tot een lager aanvangsrendement omdat de huur in veel gevallen al is overeengekomen.
Gebruik	1.7 De onderdelen welke niet tot 1.7 De onderdelen welke niet tot de aanbesteding behoorden zullen nu in beeld moeten worden gebracht.	2.7 Puur uitvoerende partijen 2.7 Puur uitvoerende partijen zullen in deze fase alleen een rol spelen tijdens verbouwingen. In geïntegreerde contracten zullen gespecialiseerde partijen hier hun rol kunnen vervullen.	3.7 Puur uitvoerende partijen 3.7 Puur uitvoerende partijen zullen in deze fase alleen een rol spelen tijdens verbouwingen, als zij daarvoor gekozen worden. In geïntegreerde contracten zullen gespecialiseerde partijen hier hun rol kunnen vervullen.	4.7 In de gebruiksfase wordt zijn 4.7 In de gebruiksfase wordt zijn er alleen nog verbouwingen. Die verbouwingen worden alleen in een LBC-variant meegenomen in het contract.	5.7 Op basis van het opgeleverde 5.7 Op basis van het opgeleverde gebouw kunnen we natuurlijk uitstekend een onderhoudsplan maken. Tenzij we dit al in een geïntegreerd contract hebben ondergebracht.	6.7 Op basis van het opgeleverde 6.7 Op basis van het opgeleverde gebouw kunnen we natuurlijk uitstekend een onderhoudsplan maken. Tenzij we dit al in een geïntegreerd contract hebben ondergebracht.	7.7 De financiering van de bouw is 7.7 De financiering van de bouw is achter de rug. Er dient alleen nog te worden onderzocht of de beheer- en onderhoudkosten passen binnen de lopende exploitatie. Als dat tot verrassingen zou leiden dan zou dat zeer merkwaardig zijn.